分譲集合住宅の老朽化に対する最終的な解決策として建替を捉え、これを所有者自らが適切に実現するための方策を検討した。まず、建替が実現した事例へのヒアリング調査を行い、事業の実現条件及び合意形成が成功した要因を分析した。これらの条件をもとに、今後行われる建替事業の実現可能性を東京都の３区を対象として推定するとともに、典型的な物件を選定し詳しい推計・考察を行った。以上の結果より、今後必要となる建替の支援策の内容及びその効果について検討を行った。以上より、条件がよいもので建替が実現しているが今後は厳しい物件が多く、これらでは建替が出来ず老朽化が進むか実現しても住宅が狭くなることを明らかにし、今後必要な支援策の方向性を提示した。

　東京都江東区内の分譲集合住宅で所有者による自主的な建替の実現可能性を予測するとともに、その結果として居住環境に及ぼされる影響の推定を行った。建替の実施時期及び内容と老朽化の進行度合を推定し、区全域及び町丁目毎に把握した。このうち問題の大きい地区で、建物の変化が及ぼす居住環境への影響を建物・近隣・地区全体の３つのレベルで考察した。これより、一般的な物件では多大な費用負担のため実現は非常に困難であり、このような物件は特定の地区に集中しているため、地区の居住環境に大きな影響を及ぼすことが明らかとなった。また、建替出来る物件でも現状程度の住戸面積を確保することが精一杯で、積極的な住環境の質の向上は望めないことが分かった。

　首都圏におけるマンションの建て替え事例12件に対してヒアリング調査を行い、建て替えの問題点について把握した。建替が実現するまでのプロセスの構造について分析し、建替検討／計画・合意／事業推進／事業実施の４つの段階を経て、合意形成と事業進行の２つのプロセスが並行して進むことを明らかにした。このプロセスの特徴を元に、建替事例を「意見取入型」「コーポラティブ型」「事業停滞型」「組織先導型」の４つのタイプに分類し、これらの比較考察を行った。これより建て替えの実現に大きく影響するのは、敷地・建物の物理経済属性、所有者の建て替えに対する意識、そして事業の進行方法の問題の、大きく３点であることが示された。

　東京圏において過去10年間に行なわれた建替事業を対象としてその実施状況を調査し、実態の分析を行なった。建替事例の立地状況、建替前後での建物の変化、所有者の属性、事業の実施期間などの事項に関する情報を収集し、各事項の相互の関係について分析を行なった。この分析より、建物の物理的な属性が事業の実施過程に影響を与え条件がよいほど建替が進めやすくなること、条件のよさに関わらず事業の進め方によっては所有者からの反対意見が出され事業の実現が阻害されること、区分所有者の属性の違いによって建替に対する意識の差異がありこれが事業の進行過程に影響を与えること、が明らかとなった。

　分譲マンションでの設備・構造の劣化を最終的に解決する方法として建替を捉え、これが行われるとした場合の実現可能性の推定を行った。東京都の３区に立地する1341物件を対象として、現状の建物及びその敷地にかかる形態規制のデータを収集し建替の際に建築可能な建物のボリュームを推定、これにかかる事業費用を概算して実現が出来るかを考察した。推定の結果、１）建替は商業系用途で80年代に建設された、規模及び住戸の小さい建物を中心に実現すること、２）住居系地域で70年代に建設された大規模物件での建替は難しく、これらでは建物の劣化が進み近隣の住宅への悪影響が問題となること、が明らかとなった。

　東京都３区において典型的とみられる物件を選定し、これらで想定される事業内容を考察した。条件のよい物件では現状住戸面積を維持した建替が可能であり、負担を増やすか、事業に参加する所有者を減らすことで住戸面積の拡張も出来ると想定された。しかし条件の悪い物件では現状面積の確保は難しく、高額の負担が出来ない場合には面積を縮小せざるを得ず、居住水準の低下が問題となり所有者間の合意形成も難しい。以上より、費用負担額を抑えるため住戸を大幅に縮小して建替を行う物件が多いこと、及びそれでも負担が大きい場合には実現が非常に難しいことを明らかにした。

　建替の支援策として容積緩和策と費用補助策を扱い、これらの効果を5)と同一の典型物件を対象に推定し、支援策は実現可能性の向上と住戸面積の拡大の面からみて一定の効果を挙げること、また費用の補助は容積緩和との組み合わせにより少ない容積の緩和率でも負担額を低減出来ることを見いだした。しかし効果が現れるのは支援がなくとも実現可能な物件のみで、困難な物件の可能性を高めるものではないことが明らかとなった。以上より今後の対応では所有者の負担可能額の向上・建替型制度の構築・地域内での連携・建替以外の検討などが必要であることを示した。

　分譲マンションにおいて建替を行う場合には区分所有者の大半の合意が必要であり、所有者間での合意をいかに形成するかが重要な課題となる。そこで本研究ではこれまでに建替が実現した13の事例へのヒアリング調査を行い、合意形成の過程とそのメカニズムの分析を行った。結論としては、１）過程全体は複数の個別課題に関する合意形成から成り立っている、２）合意形成における論点は、実施の是非・計画の内容・進行の方法に関してである、３）合意は説明により所有者の理解を得ること・意向を取り入れ計画を変更すること・手続を適切に行うことによって得られる、の４点が挙げられる。

　本論文では、13の建替実現事例を対象に、区分所有者全体レベルでの意思決定を行うための諸機能が果たされているか、これらが個々の所有者と適切につながり個人レベルでの意思決定が円滑に進むよう機能しえているか、及び階層の異なる所有者の間をつなぎ意見を調整するよう働いているかを分析した。その結果、所有者個人が自ら判断を行うための情報が提供されることは少なく、また個々の所有者の意思表示を受けて全体としての判断を行う形にはなっていないことを明らかにした。これより、意思決定の各段階において必要となる機能を規定し、これらを果たせるよう運営組織の能力を高める、またはこれを支援する外部の専門的組織等のシステムを整備する必要があることを示した。

　本論文の目的は、分譲マンションの建替の意思決定において管理組合の果たす機能を明らかにすることである。これまでに建替が実現した13の事例を対象に、区分所有者による意思決定のプロセスを「問題把握」「対策検討」「評価判断」の三段階に分けて捉え、それぞれの段階において想定される機能を管理組合が適切に行ったかを分析した。その結果、管理組合は自らの果たすべき機能を十分に理解していないこと、及び能力的に限界があることから、適切には機能しえていないことを明らかにした。これより、意思決定における機能を規定したうえで、管理組合と区分所有者、または外部の専門的組織との間で役割分担を行う必要があることを示した。

　建替えが行われた十数事例の住民リーダーへのヒアリングを行い、その発言内容をもとにリーダーの合意形成に対するスタンス・意識を類型化した。

　建替えが行われた十数事例の住民リーダーへのヒアリングを行い、その発言内容をもとにリーダーの合意形成に対するスタンス・意識を類型化した上で、リーダーの意識や役割のあり方が、建替えの合意形成に大きく影響することを示した。

　建替えの合意形成を適切に進めるプロセスを概念的に構築し、このモデルを用いて、老朽化に伴う建替え実現事例及び震災による被害からの再建事例での合意形成プロセスを記述し、モデルの妥当性を検証するとともに、各事例の特徴を明らかにした。 　続いて合意形成を主導する役割を担う「建替え組織」、特にそこでのリーダー的役割の人物の活動・行動に着目し、合意形成を進める立場からの課題・問題を整理した。これより、建替え組織及びリーダーに必要な知識・情報・心構えを述べた。 　以上の事例の状況を受けて、合意形成を適切に進行させて、建替え組織及びリーダーを中心とした区分所有者全体での意思決定・合意形成が円滑に行なえるような支援・学習手法に関して検討し、具体的な手法のイメージを構築した。

　マンションの建替えに関わる様々な主体間の関係と、これらの主体によって行われる合意形成のプロセスを整理した上で、建替えが行われた事例に見られる、合意形成において生じる問題点と、問題への対応策とを考察し、管理組合が果たすべき役割を提起した。

　今後行われるマンション建替えに対応しうる一般的な合意形成のプロセスを示すことを目的とし、実現事例での実態を元にして合意形成プロセスの概念モデルを構築した。これを用いて過去の老朽建替え事例の合意形成を記述・整理することで、プロセスの構造的な特徴を明らかにした。

　公営・公団・公社等、公的賃貸集合住宅で行われているリノベーションの内容を類型化し、その具体例を紹介するとともに、実施上の課題・問題点を整理して提示した。

　ＮＰＯ法人つくばハウジング研究会が茨城県土浦市の駅前地区で検討した、従来の区分所有型ではない、組合所有型のコーポラティブ住宅 （新型コープ）の開発計画について紹介した。